2026 yılında uygulanacak emlak vergisi için belirlenen yeni arsa ve arazi rayiç değerleri, özellikle büyük şehirlerde ve gelişmekte olan bölgelerde yüzde 1000’in üzerindeki artışlarla vatandaşın tepkisini çekti. Takdir komisyonlarınca belirlenerek 30 Haziran itibarıyla muhtarlıklarda askıya çıkarılan yeni değerler, birçok kişi için emlak vergisi yükünü katladı.

Rayiç Değerler Uçtu, Vatandaş İsyanda

2026–2029 dönemini kapsayan rayiç bedel artışları, son dört yılın enflasyon ve döviz kuru artışlarını dahi geride bıraktı. Türkiye genelinde bu oranlar yüzde 350–525 seviyelerinde gerçekleşirken, emlak vergisi matrahları bazı yerlerde %1000’i aşan oranlarla güncellendi. Bu olağanüstü artışlar, özellikle sabit gelirli, emekliler ve dar gelirli vatandaşları olumsuz etkiledi.

Vergi Yükü Piyasa Gerçeklerinden Kopuk

Uzmanlara göre, bu artışlar piyasa değerleriyle uyumlu değil. Yüksek rayiç bedeller üzerinden hesaplanan vergi oranları, özellikle büyükşehirlerde ev sahiplerini satışa zorlama noktasına getirdi. Gelir durumu gözetilmeden yapılan bu vergi tahakkukları, anayasada güvence altına alınan “mali güce göre vergilendirme” ilkesine de aykırı bulundu.

Takdir Komisyonları Nasıl Belirliyor?

Rayiç bedeller; belediye, vergi dairesi, tapu müdürlüğü, ticaret odası ve mahalle muhtarlığından oluşan Takdir Komisyonları tarafından her dört yılda bir belirleniyor. Belediyelerin bu süreçte etkisinin sınırlı olduğu ifade ediliyor.

Kimler Muaf?

Mevzuata göre, aşağıdaki kişilere emlak vergisi muafiyeti tanınmaktadır:

Geliri olmayanlar

Sadece emekli maaşıyla geçinenler

Engelliler

Gaziler ve şehit yakınları

Dul ve yetimler
 Ancak yalnızca 200 m²’yi geçmeyen tek konuta sahip olmaları halinde bu muafiyet geçerli.

Dava Hakkı Var: Son Gün 7 Eylül

Yeni rayiç bedellerin askıya çıkarılmasının ardından vatandaşlara, 30 gün içinde idare mahkemelerine dava açma hakkı tanındı. Ancak bu süre adli tatile denk geldiği için, son başvuru tarihi 7 Eylül 2025 olarak belirlendi.

Vatandaşlar, özellikle piyasa koşullarıyla uyuşmayan rayiç değerler ve hukuka aykırı artışlar gerekçesiyle bireysel veya toplu davalar açmaya başladı. Avukatlar, mağduriyet yaşamamak için vatandaşların hukuki süreci kaçırmamaları gerektiği uyarısında bulundu.

Uzman Görüşü:
“Bu oranlar, ekonomik gerçeklikten kopuk. Sabit gelirliler, sadece ev sahibi olduğu için cezalandırılıyor. Mahkemeler, geçmişte olduğu gibi yeniden dengeleme kararı verebilir.”