Resmî Gazete’de Yayımlandı: Karayolları’nın Taşınmazları ve Yol Sınırı İçindeki Alanlar İçin Yeni Dönem
Karayolları Genel Müdürlüğü (KGM), mülkiyetindeki taşınmazlar ile otoyol, devlet ve il yollarında “karayolu sınır çizgisi” içinde kalan uygun alanların satışı, kiralanması, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni, ecrimisil ve tahliye işlemlerini tek metinde toplayan yeni yönetmeliği yürürlüğe koydu.

15 Ocak 2026 Perşembe tarihli Resmî Gazete’de (Sayı: 33138) yayımlanan “Karayolları Genel Müdürlüğü Taşınmazları ile Kullanımındaki Alanların İdaresi Hakkında Yönetmelik”, kamu hizmetinin aksatılmaması esasına dayandırılırken; ihaleden bedel tespitine, tahliyeden ecrimisil indirimlerine kadar birçok kritik başlıkta uygulamayı ayrıntılandırdı.

Yönetmelikle birlikte, 30 Mayıs 2018 tarihli “Karayolları Genel Müdürlüğünün Mülkiyetindeki Taşınmazlar ile Kullanımındaki Alanların İdaresine İlişkin Yönetmelik” yürürlükten kaldırıldı.

Amaç: KGM taşınmazları ve yol içi alanların “kamu hizmetini aksatmadan” değerlendirilmesi
Yönetmelik; Orman Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla, KGM’nin:
mülkiyetindeki taşınmazlar (karayolu sınır çizgisi dışında, KGM adına tescilli),
kullanımındaki alanlar (karayolu sınır çizgisi içinde kalan uygun alanlar),
bu alanlar üzerindeki tesisler
üzerinden yürütülecek satış, devir, trampa, kiralama, irtifak, kullanma izni, ecrimisil ve tahliye süreçlerinin usul ve esaslarını belirliyor.

Yönetmelikte en kritik ayrım: “Mülkiyet” ve “kullanım” alanları ayrı tanımlandı
Yeni metin, sahada en çok tartışma konusu olan sınırları netleştiriyor:
İdarenin kullanımındaki alanlar: Otoyol, devlet ve il yollarında karayolu sınır çizgisi içinde kalan uygun alanlar.

İdarenin mülkiyetindeki taşınmazlar: Karayolu sınır çizgisi dışında yer alan idare adına tescilli taşınmazlar.

Karayolu sınır çizgisi: Yarmada, dolguda, hendekli/hendeksiz kesimlerde veya yaya yolu ayrılmış karayollarında sınırın nereden geçtiği teknik tarifle tanımlanıyor.

Bu ayrım, hangi alanın satış/kiralama konusu olabileceği ve hangi alanlarda kullanma izni/yol geçiş izni rejiminin devreye gireceği açısından belirleyici görülüyor.

Karayolları arazilerinde karar mekanizması: “Değerlendirme” ve “kıymet takdir” komisyonları
Yönetmelikte taşınmaz işlemleri iki aşamalı komisyon yapısıyla kurgulandı:
Taşınmaz Değerlendirme Komisyonu
Taşınmazın tasarrufa konu edilip edilmeyeceğini ve edilecekse hangi yöntemle (satış, kiralama, irtifak vb.) değerlendirileceğini belirliyor.

 Komisyon, bölge müdür yardımcısı başkanlığında, en az beş asıl üyeden oluşuyor.

Kıymet Takdir Komisyonu
Tahmini bedel tespiti için çalışıyor; gerektiğinde uzman kişi/kurum raporlarından yararlanabiliyor. En az üç kişiden oluşuyor.

Satış ve kiralamada “ihale” kuralı: Açık ve kapalı teklif esas, pazarlık sınırlı
Yönetmelik, satış ve kiraya verme ihalelerinde temel çerçeveyi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine bağladı. Buna göre:
Parasal sınıra kadar açık teklif, sınır üstünde kapalı teklif uygulanacak.

Açık/kapalı usulle satılamayan veya kiraya verilemeyen taşınmazlar yeniden aynı usulle ihaleye çıkarılacak; genel kural olarak pazarlığa bırakılmayacak.

Öte yandan kiralamada, bazı özel hallerde pazarlık usulü mümkün: ATM alanları, baz istasyonu/radyo link sahaları, otoyol reklam levhaları, şantiye sahaları, mücbir sebep durumları, kamuya kiralama, otoyol hizmet tesisleri ve yük aktarma merkezleri gibi başlıklar yönetmelikte açıkça sayılıyor.

Bedel tespitinde alt sınırlar net: İrtifakta taban oran, kirada taban yüzde 2
Yönetmelik, bedel tespitinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile 2886 sayılı Kanun esas alınacağını belirtiyor. Dikkat çeken düzenlemeler şöyle:
İrtifak hakkı bedeli: Kıymet takdir bedelinin %20’sinden az olamayacak; üst sınırlar taşınmazın niteliğine göre ayrıca sınırlandırılıyor.

Yıllık kira bedeli: Taşınmazın kıymet takdir bedelinin %2’sinden az olamayacak.

Kıymet takdir raporu 1 yıl geçerli: Süresinde işlem olmazsa yenileniyor; güncellenen bedelin önceki bedelin altına düşmesi kural olarak engelleniyor, değer azalması varsa gerekçe raporda gösteriliyor.
Karayolu sınırı içindeki alanlarda dikkat çeken başlıklar: Fiber, enerji, baz istasyonu, şarj istasyonu
Yönetmelik, karayolu sınır çizgisi içinde kalan alanların trafik ve yol güvenliği gözetilerek değerlendirilebileceğini belirtiyor. 

Bu kapsamda:
Enerji, haberleşme, su/atık su, petrol-doğalgaz, altyapı hatlarının enine/boyuna geçişi gibi durumlar için kullanma izni ve yol geçiş izni rejimi,
Baz istasyonu, radyo link tesisi ve elektronik haberleşme altyapıları (kule, direk, konteyner, fiber optik vb.),
KGM’nin işlettiği otoyollarda elektrikli araç şarj istasyonları
protokol düzeni içinde kullanma iznine konu edilebiliyor.

Kira süresi üst sınırı: 10 yıl, 3 yıl üstüne Bakanlık izni
Kiraya verilecek taşınmazlarda:
Kira süresi 10 yıldan fazla olamayacak.
Üç yılı aşan kiralama işlemlerinde Bakanlık izni aranacak.
Ecrimisil ve tahliyede yeni çerçeve: “kusura bakılmaksızın” tazminat, indirim ve 15 gün tahliye süresi
Yönetmelikte ecrimisil; idarenin izni dışında işgal halinde, idarenin zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusuruna bakılmaksızın talep edilen tazminat olarak tanımlanıyor.

Uygulamaya dönük öne çıkanlar:
İşgal tespitinde ecrimisil, tespit tarihinden geriye doğru 5 yılı geçmemek üzere takdir edilebiliyor.
Ecrimisil hesabında; emsal kira/ecrimisiller, elde edilen gelir, fiili-hukuki durum gibi unsurlar dikkate alınacak.

İndirim: İtiraz edilmezse %20, peşin ödenirse ayrıca %15 indirim uygulanabilecek.
Tahliye sürecinde; idarenin talebi üzerine mülki amir tarafından tahliyenin en geç 15 gün içinde sağlanması öngörülüyor.

Geçiş hükmü: İlanı yapılmış işler eski yönetmelikle tamamlanacak
Yeni yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihte işlemlerine başlanmış ve ihale ilanı yapılmış işler ile bu işlere ilişkin sözleşmelerde, yürürlükten kaldırılan 2018 tarihli yönetmelik hükümleri uygulanacak.

Kimler için ne anlama geliyor?
Bu düzenleme özellikle:
Karayolu güzergâhlarında altyapı hattı geçirmek isteyen işletmeleri,
Otoyol üzerinde hizmet tesisi işletmecilerini ve yeni yatırım planlayanları,
Karayolu sınırı içinde elektronik haberleşme tesisleri kuran/kurmak isteyen firmaları,
KGM taşınmazlarında kiralama, satın alma, irtifak planlayan gerçek ve tüzel kişileri,
İzin dışı kullanım iddiasıyla ecrimisil ve tahliye sürecine muhatap olabilecek kişi/işletmeleri
yakından ilgilendiriyor.